Derecho de propiedad: El subsuelo y limitaciones de vecindad

El derecho de propiedad que tiene una persona respecto de un predio se extiende al suelo, subsuelo y sobresuelo, conforme lo dispone el artículo 954 del Código Civil, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho; precisando que, el derecho que se tiene respecto al subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales.

Asimismo, la extensión del subsuelo de un predio en principio no tiene un fin exacto, por lo que se menciona que, “(…) La profundidad [del subsuelo] se determina trazando las líneas perpendiculares del contorno del plano formado por la superficie del suelo o terreno, prolongada hasta el infinito, usque ad ínferos”2. Sin embargo, debe considerarse que el uso o la utilización que se le quiera dar al subsuelo estará en función a las normas urbanísticas vigentes.

Entonces, el derecho de propiedad no es un derecho absoluto y sin ningún límite, existiendo, por ejemplo, los artículos 959 hasta el 967 del Código Civil, que lo limitan en aplicación de las relaciones de vecindad, la cual no ha sido definida expresamente por nuestro Código Civil. Pero si se ha mencionado que:

Las relaciones de vecindad constituyen un límite al derecho de propiedad, límite que se establece como consecuencia de las perturbaciones que se pueden producir al vecino colindante. Es evidente que cada propietario puede hacer en su propiedad lo que quiera, pero siempre y cuando no cause molestias, perturbaciones o perjuicios al vecino, que obviamente se deben evitar. Con las relaciones de vecindad se restringe la libertad de cada uno de los propietarios en beneficio de ambos propietarios colindantes (…).3

Asimismo, sobre este tema se ha indicado que: 

Algunos autores prefieren hablar de relaciones de vecindad con significado o eficacia obligacional y relaciones de vecindad con significado o eficacia real. Con la primera expresión se designan las que solamente dan lugar a la indemnización por el daño causado, y en las que la figura de la vecindad no se presenta con tanta firmeza, aunque la vecindad sigue contando. En ellas el interés protegido es la persona. Las relaciones de vecindad con significado o eficacia real, por el contrario, son aquellas en que la exclusión (como manifestación del derecho de propiedad), la tolerancia, (como deber limitativo de su ejercicio), y el contenido de la propiedad deriva de la concurrencia de derechos que presuponen la existencia de inmuebles colindantes o vecinos. Como efecto complementario de la tutela de la relación de vecindad, cabe una indemnización si se ha causado un daño, pero es un efecto secundario: el interés protegido es la propiedad misma. 4

De acuerdo con ello, por relaciones de vecindad podemos entender que son las relaciones que se dan entre los vecinos de predios colindantes o que se encuentran ubicados dentro de una misma zona de influencia; además, generan una limitación del derecho de propiedad de cada propietario o vecino, que trae consigo como consecuencia, derechos, deberes y obligaciones de tolerancia para cada uno de ellos.  

Lo que se regula en este tipo de relaciones es la normal convivencia que se tiene que dar entre vecinos; es decir, que cada uno pueda ejercer su derecho de propiedad sin tener molestias o perturbaciones. Sin embargo, existirán algunas perturbaciones o inmisiones que tendrán que ser toleradas en tanto no causen un mayor perjuicio a los demás vecinos (insoportable). 

El derecho de propiedad que tiene una persona sobre un predio se encuentra limitado por razones de vecindad, debiendo tolerar, bajo ciertos parámetros, los ruidos, accesos y otros aspectos de las construcciones que se puedan realizar en los predios vecinos. 

El artículo 959 del Código Civil limita el derecho de propiedad que tiene una persona sobre un predio, permitiendo que el propietario vecino pueda ejecutar actos sobre su predio, sean sobre el subsuelo, suelo o sobresuelo, siempre que concurran tres requisitos: i) tiendan a evitar o conjurar un peligro actual o inminente; ii) sean servicios provisorios y iii) se indemnice por los daños y perjuicios causados.

Nuevas edificaciones multifamiliares y de oficinas

Pues bien, en la actualidad se han venido presentando casos en los que, la construcción de edificios multifamiliares y/o de oficinas, utilizan como técnica de sostenimiento provisional o definitivo56 de la futura edificación los muros anclajes, muros pantalla, pilotes, entre otros.  Esto puede involucrar no solo al predio donde se ejecuta la edificación, sino también, a los predios vecinos, puesto que, por ejemplo, los anclajes son colocados en el subsuelo de estos.

Para los diversos tipos de sostenimiento de excavaciones, sean provisional o definitivo, el Reglamento Nacional de Edificaciones dispone en su Norma E.050 – Suelos y Cimentaciones – artículo 39.5, 7 que pueden ejecutarse tomando en cuenta lo dispuesto en el artículo 959 del Código Civil. Esto es la aplicación de la limitación por razones de vecindad – actos para evitar peligros a propiedades vecinas.

Para tener un mejor entendimiento del caso, en la siguiente imagen8 se muestra, grosso modo, como es el uso de anclajes, en donde existe un terreno vacío en donde se construirá la futura edificación y están los predios colindantes en los que se podrán colocar un tipo de sostenimiento de excavaciones como los anclajes:

Al respecto, los propietarios de los predios vecinos, o colindantes al de la edificación y las municipalidades distritales, vienen considerando al uso de los anclajes como una supuesta “invasión” del predio colindante y/o como un acto sobre el cual no se tiene licencia ni autorización del propietario vecino.

Se considera que la licencia de edificación sólo autoriza la construcción sobre el predio objeto del proyecto y no sobre el predio vecino o colindante; por lo que, al estar los anclajes fuera del predio objeto de la licencia, se genera una infracción que los habilita a observar los expedientes de la licencia de edificación y/o a fiscalizar y sancionar ante los reclamos de los propietarios de los predios colindantes.

En este escenario, es conveniente analizar si este tipo de sostenimiento cumple con los requisitos establecidos por el artículo 959 del Código Civil para ser considerado una limitación del derecho de propiedad del subsuelo del predio vecino: 

1. Tiendan a evitar o conjurar un peligro actual o inminente. Se cumple en tanto lo que se pretende es contener y/o reforzar la tierra y darle estabilidad, evitando un desmoronamiento y/o el derrumbe, otorgando mayor seguridad en las edificaciones.
2. Servicios provisorios. Es el tema central, en tanto estos deben ser razonables y proporcionales con el peligro actual y/o inminente. Así, la Norma E.050 menciona tipos de sostenimiento provisional o definitivo, por lo que, en principio, para la aplicación de esta norma se requeriría que los anclajes sean provisorios.   
3. Se indemnice por los daños y perjuicios causados. En caso se presenten daños y perjuicios al predio vecino estos deberán ser indemnizados.

Se observa el cumplimiento por parte del tipo de sostenimiento de anclajes, respecto de los requisitos para la limitación del derecho de propiedad del subsuelo que tiene el propietario del predio vecino o colindante. 

De esta forma, también lo ha considerado la Dirección de Vivienda del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, que fue consultada por la Cámara Peruana de la Construcción – CAPECO cuando solicitó la emisión de una opinión vinculante sobre: i) si en el expediente de licencia de edificación se contempla la utilización de anclajes, esto constituye un requisito para la obtención de esta; ii) si para su ejecución se requiere la autorización previa de los propietarios de los predios colindantes, por cuyo subsuelo pasan los anclajes u otros tipos de cimentación; y, iii) si los anclajes u otros tipos de cimentación vulneran el derecho de propiedad de los colindantes que justifique la paralización de obra o negativa de permitir el inicio de obra por parte de las municipalidades.

La Dirección de Vivienda respondió estas consultas con el Oficio No. 607-2022-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU-DV9, en el que indicó:

• Los tipos de cimentación tienen por objeto evitar daños materiales a las edificaciones colindantes, así como a sus ocupantes.
• El uso de cualquier tipo de cimentación no está sujeto a discrecionalidad de los municipios distritales ni de los propietarios de los predios colindantes donde se ejecuta la obra de edificación, sino que constituyen medidas obligatorias por ley, la cuales son evaluadas y aprobadas por las Comisiones Técnicas respectivas o por los Revisores Urbanos competentes. 
• La necesaria utilización del subsuelo de los predios colindantes, donde se ejecuta la obra, constituyen imposiciones necesarias que el Estado debe efectuar a los predios, a fin de garantizar la seguridad de las personas en las edificaciones.
• Siendo que el uso de los diferentes tipos de cimentación es de carácter obligatorio, tanto para el administrado que ejecuta la obra como para los propietarios de predios colindantes; con fines de seguridad, no resulta exigible autorización previa alguna de los municipios ni de los propietarios de los predios colindantes para su ejecución.

De esta forma, la Dirección de Vivienda concluyó que no es factible la paralización de las obras en ejecución que utilicen los anclajes; y que, en dicho caso, esto constituye una barrera burocrática ilegal. Asimismo, dicha Dirección consideró también que el uso de los anclajes estaba dentro de los alcances de las limitaciones, por razones de vecindad dispuesta en el artículo 959 del Código Civil, concordada con lo señalado en la Ley No. 29090 y el Reglamento Nacional de Edificaciones. Por tanto, el derecho de propiedad de los vecinos se encuentra limitado por esta normativa.