¿Derecho inmobiliario? ¿Cuál es su alcance?

El sector inmobiliario abarca diversos campos de estudio, entre los cuales se encuentra lo que se denomina “derecho inmobiliario”, que en ciertas ocasiones es confundido con una rama del derecho. Sin embargo, esto no es correcto, en tanto no contiene principios o reglas propias que lo puedan determinar como tal, por lo que se le considera como un área de práctica que involucra a diversas ramas del derecho¹.

No obstante, algunas personas consideran que esta área de práctica se resume a la elaboración y/o la revisión de los típicos contratos de compraventa, arrendamiento y/o superficie, incluso si uno hace una búsqueda rápida en internet sobre derecho inmobiliario se topará con diversas definiciones. 

Las coincidencias se encuentran en dos aspectos en común: i) decir que es una rama del derecho, sin mencionar o precisar cuáles son sus propios principios y/o reglas que los distinguen, y ii) mencionar solamente que se encarga de las transacciones comerciales sobre inmueble, esto es, compra, venta y/o uso de un inmueble; lo cual se encuentra totalmente alejado de la realidad y solo demuestra el claro desconocimiento sobre este tema.

Por ello, es necesario precisar que esta área de práctica del derecho no solo se agota o acaba en lo que es el derecho de propiedad y/o la validez de éste, puesto que los que nos encontramos inmersos en esta área sabemos que el denominado “derecho inmobiliario” engloba o reúne diversos temas y aspectos que se pueden vincular a un predio, y cada vez se hacen más necesarios y notorios su análisis y desarrollo.

Así, podemos definir al área de práctica inmobiliaria como aquella que conjuga y engloba las distintas ramas del derecho y de otras ciencias, que tiene como objeto a un predio y que permite lograr u otorgar el derecho de propiedad u otros desde sus distintas características; sea a una persona natural, jurídica o al propio Estado, ejecutando acciones que permitirán que el bien sea rentable y sostenible en el futuro.

También, puede abarcar desde temas de personas, acto jurídico hasta aspectos del derecho internacional público o privado; es decir, podemos aplicar fácilmente todos los libros del Código Civil y también la normativa especializada sobre derecho comercial, administrativo, entre otros. Asimismo, puede abarcar y/o aplicar otras ciencias más especializadas distintas al derecho para que coadyuven al sector inmobiliario, como es el caso de la ingeniería, arquitectura, sociología, administración, economía, marketing, entre otras.

En efecto, este sector requiere no solo de abogados que estén especializados en el tema inmobiliario, ya que para realizar las construcciones y cambios físicos del predio se requiere de personas especializadas. Por ejemplo, en ingeniería para la determinación del área, linderos y medidas perimétricas del predio, y ni que decir para la construcción de una edificación.

Además, para la compra de terrenos, que es parte de esta área, también, se requiere de personal capacitado en las relaciones de adquisición de estos bienes, mucho más cuando se trata de las distintas Comunidades Campesinas de nuestro país.

La simple compra de un predio puede conllevar a tener que realizar un levantamiento topográfico que nos permita saber con exactitud el área, linderos y medidas perimétricas que se va a adquirir. Realizar un estudio de mercado para saber si el proyecto, para el cual se adquiere el predio, es compatible y/o factible de implementar y, de ser rentable, un estudio de títulos que permita determinar qué voy a adquirir y en qué condiciones,entre otros estudios especializados.

No podemos dejar de lado el sector público con los bienes estatales, los cuales tienen una regulación propia y especializada que cada vez se hace más necesaria conocer y aplicar para la realizar la rentabilidad de estos bienes en beneficio de todos los peruanos.

El gran inconveniente que se tiene en esta área, como en otras, es la gran cantidad de normas que existen y que han tratado de regular los distintos aspectos de manera unilateral, sin la unificación y/o uniformización de las figuras y procedimientos vigentes, lo cual genera que este tema se vea más complejo de lo que realmente es. 

Nótese que, desde hace algunos años, se encuentra en boga el denominado saneamiento físico legal de predios, que también forma parte de esta área de práctica, y que contiene una gran cantidad de normativa y jurisprudencia administrativa, registral y judicial, sin que exista una concordancia y/o uniformidad en todas ellas, lo cual genera un gran problema para los usuarios al momento de aplicar uno u otro procedimiento.

Si bien es cierto, las últimas normas que se están emitiendo están tratando de generar una uniformidad de las figuras y procedimientos, también es cierto que aún falta mucho camino por recorrer y, sobre todo, por desarrollar, pues los casos reales sobrepasan a la normativa.

En este sentido, el derecho inmobiliario no puede ser visto sólo desde una sola perspectiva, como es la contractual o transaccional, sino que es una parte importante, pero que no agota a esta área de práctica. Asimismo, queda claro que el área de práctica inmobiliaria no solo es transversal a las distintas ramas del derecho, sino que también es transversal a otras ciencias especializadas. 

Por ello, consideramos que esta área debe ser vista desde cuatro ámbitos o perspectivas: 

1. Transaccional, en el que se elaboran y analizan todo tipo de contratos (públicos y privados) para la compraventa, financiamientos, estructuración, inversiones, construcción y otros que tengan como objeto a un predio.
2. Inmobiliario puro, en el que se desarrolla y analiza el estudio de títulos, las características técnicas del predio, el aspecto urbanístico, las limitaciones sociales que pudieran tener o generar, las adquisiciones, la implementación de proyectos, entre otros.
3. Saneamiento de los predios, en los que se diagnostican y establecen las estrategias técnicas legales para sanear o limpiar un predio.
4. Social, en el que se desarrollan las relaciones comunitarias y la responsabilidad social que se tienen entre las personas vecinas de los predios, evitándose conflictos entre ellos.

Téngase en cuenta que uno de los  objetivos de esta área de práctica es consolidar el derecho presente o futuro de las personas, valorizar el bien y optimizar su uso, generando con ello seguridad jurídica sostenible en el tiempo.

Referencias:

¹ Huanco, H. ¿Derecho Inmobiliario? En: https://www.enfoquederecho.com/2016/04/05/derecho-inmobiliario/